La entrada en vigor de la Ley de los Presupuestos Generales del Estado a principios de enero pasado ha supuesto un cambio sustancial en el régimen fiscal especial que aplica a las Entidades Dedicadas al Arrendamiento de Viviendas (EDAV) que venían disfrutando de un sistema de bonificaciones con ánimo de incentivar el mercado del alquiler de vivienda en España desde hace muchos años. Un cambio que también afecta a las sociedades que sean socios participantes de la EDAV.
Fundamentalmente, porque minorado este sistema de bonificación, también se generan implicaciones en las sociedades matrices de las mismas, puesto que la introducción de estas modificaciones no prevé medidas específicas para mitigar el impacto en la distribución de dividendos con cargo a las rentas derivadas de estos alquileres. Una realidad que afecta a aquellas sociedades que distribuyen en forma de dividendos sus resultados hacia la entidad matriz. Causado porque no se ha modificado el límite del 50% a la aplicación de la exención para evitar la doble imposición en el caso de reparto de dividendos originados en las rentas bonificadas de los alquileres.
Impuesto sobre sociedades en el arrendamiento de vivienda
El origen de esta situación se debe a que las denominadas EDAV, consideradas las hermanas pequeñas de la SOCIMI, contaban con un sistema de bonificación del 85% que se recoge en la Ley 27/2014 del Impuesto sobre Sociedades, en sus artículos 48 y 49. Unos beneficios creados para los grandes tenedores que dispusieran en el mercado ocho o más viviendas en régimen de alquiler durante un mínimo de tres años. Un sistema incentivador que también incluía la posibilidad de aplicarse un IVA super reducido del 4% para nuevas compras de vivienda, siempre que fueran destinadas al mercado del alquiler aplicando el citado régimen fiscal especial del Impuesto sobre Sociedades.
Sin embargo, este 2022 ha visto como las EDAV pasarán de poder beneficiarse de ese 85% inicial a un 40% a partir de este año. Un cambio que supone aplicar, en la práctica, un tipo efectivo del 15% sobre las rentas del arrendamiento, en lugar del 3,75% que se venían aplicando hasta la fecha.
Todas estas modificaciones fiscales exigen cambios de estrategia en las sociedades cuya actividad principal sea el arrendamiento de viviendas como aquellos holdings que cuentan, entre sus entidades, una entidad dedicada a esta actividad económica, para mitigar la modificación comentada. La planificación, la previsión y el asesoramiento es esencial para minimizar impactos posibles del cambio normativo.
